評論樓市理性回歸和崩盤不是一個概念
最近，關於中國房價的回調，出現瞭各種不同的聲音，其中最主要的關鍵詞，包括瞭"崩盤""拐點""銀行破產""調整""理性回歸"等......從字面上看起來，這些詞似乎都在"看空"樓市，其實卻並不盡然！
為什麼這麼說呢？首先解釋一下什麼叫崩盤？非常明確，崩盤就是指系統性崩潰。比如美國2008年次貸危機引發的金融海嘯，造成瞭美國金融系統幾乎崩潰，甚至泛濫成全球的金融危機！而中國樓市並不會崩盤！因為中國央行[微博]系統比美聯儲更強有力，擁有足夠的手段，如人民幣(6.2115, 0.0000, 0.00%)還不能完全自由兌換這樣的防火墻，即使中國房價下降50%(即合理回歸)，也不會造成中國金融系統性的崩潰！
比如，香港樓市在1997年至2003年下跌6年的周期內，房價累計跌幅高達約70%，租房價格下跌瞭近50%；負資產人數急速增加，但並未發生所謂的"崩盤"現象；在市場低迷過後，至今仍在正常運行。
其次，"拐點"所指的是理性回歸的開始。而所謂理性回歸，就是回到合理的房價收入比(平均房價是傢庭年平均收入6倍以下)，或合理的租售比(房價為月租金的200倍以下)。按照這幾個尺度初步估算，全國平均房價下降50%，便可以達到合理價位，對銀行來說不至於發生金融系統的災難。
因為，購房者絕大多數是在2011年之前買房的，而這幾年的房價至少翻番，銀行進行瞭壓力測試，即使房價下跌50%，也隻有5%的房價跌到瞭"水下"(即所欠房貸高於房價)。再進一步說，大部分房子是五年以前購買的，而房價在過去五年中翻瞭一番。首付平均30%，即使房價下跌70%，大部分住宅的價格仍高於房貸的結欠餘額。不過，房價理性回歸的過程不可能、更不該一步到位，應該是緩慢漸進式的，力爭將回歸時的副作用降到最低。
從方方面面來分析，中國樓市不可能崩盤，國有大銀行更不會破產！中國樓市需要的是理性回歸，因為長期過熱的樓市，過高的房價，將綁架實體經濟，引發金融、甚至經濟危機，阻礙中國經濟可持續的健康發展，顯然成瞭妨礙全球第二大經濟體增長的主要因素之一。
從貨信貸房貸銀行房貸怎麼貸款比較會過件幣層面來看，隻要稍有現代貨幣系統與銀行常識都知道：由於商業銀行的"乘數效應"，事實上90%以上的貨幣是銀行"創造出來"的，宜蘭卡債而貨幣超發在貨幣總量中比例並不大。越多的人通過房屋貸款購房產，就等於越多的人參與瞭乘數效應。
由於廣義貨幣(M2)和基礎貨幣完全是兩個概念，基礎貨幣是印刷出來的鈔票，而廣義貨幣隻是一個記賬的數字，與鈔票的印刷關系並不大。銀行在放貸後，企業借到瞭錢款並不會馬上使用，而是又會把錢存回銀行，這樣銀行又增加瞭一筆存款。所以銀行每放出一次貸款，存款也會增加一次。
所以我們把廣義貨幣和基礎貨幣的比例稱之為"貨幣乘數"。這樣，從理論上來講，銀行有用不完的錢，貨幣乘數可以無限擴大。但貨幣乘數無限大，金融風險也會無限大，如果最原始的存款被抽回，所有的循環鏈條就會崩潰。
比如在一線城市購買一套房，貸款需要二三百萬元，這就創造瞭數百萬的M2。二線城市每個買房傢庭大約需求創造近100萬的M2，三線城市大概要創造近50萬的M2。全國這麼多貸款買房的傢庭，他們究竟創造瞭多少個M2？中國今年5月廣義貨幣(M2)高達116萬億的天文數字，顯然與中國的高房價有著直接的關系！
房地產泡沫，毫無疑問，是中國經濟的阿克琉斯之踵(死穴)，房價越高貨幣越泛濫，高房價是貨幣泛濫和通脹的根源，而不是結果！
最後，特別要說的是，這樣的逐漸理性回歸，恰恰可以阻擋國際熱錢對中國樓市的炒作、甚至惡意地做空以圖"抄底"，讓它們無底可抄！如果還有國際熱錢企圖繼續投機炒作中國樓市，那它們將爛在中國！
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-07-06/07412806807.shtml
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